資本金20万円のマイクロ法人で借り上げ社宅の審査を一発通過した話

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こんにちは。マイクロ法人経営者のぴぃすけです。

このたび、法人借り上げ社宅の審査に通りました！

私の法人のスペックはこんな感じ。

・マイクロ法人
・資本金20万円
・設立２期目
・コワーキングスペースで登記

こんな感じで審査落ち条件モリモリ。

それでも賃貸の中でも難しいと言われる大和リビングの審査に一発通過しました。

（大和リビング：ダイワハウスが手掛ける賃貸住宅d-roomの管理をしている会社）

ぴぃすけ

ネットで検索したら
「設立して日が浅い法人の審査はほぼ落ちる」
と書いてあったのでビビっていました

法人で借り上げ社宅を使うと、法人にも役員にもメリットがたくさんあります。

今回は、自身の経験を元にして法人借り上げ社宅の審査の流れをまとめました。

同じマイクロ法人経営者の仲間が一人でも多く借り上げ社宅の審査に通るよう、分かりやすく説明します！

法人借り上げ社宅では家賃を経費にできる！

まずは、法人で借り上げ社宅をもつ理由についてまとめてみました。

通常、家賃は個人の給料から支払っている場合がほとんどですね。
この支払い方法の場合、経費計上には限界があります。

【個人の家賃の支払い】
・個人、会社員→課税所得から支払い（住宅手当も課税所得に入る）
・個人事業主→事業に使用している割合を家事按分し経費算入可

ところが、賃貸住宅の借主を法人にすると状況は一変します！！

法人が賃貸物件を借り、家賃を払うことで大きな節税となります。

また、そこに住む役員・社員からルールに基づいた家賃（10～50％程度）をもらうことにより、法人借り上げ社宅として成立するのです。

役員・社員は従来の10～50％程度の家賃で住める
（計算方法に規定あり）

法人は家賃の大部分を経費として節税できる

この仕組みを、マイクロ法人でも利用できます。

法人借り上げ社宅の審査の流れとコツ

では、今回法人社宅の借り上げに至った流れについて解説していきます！

不動産屋へのイメージや返信も大事な要素ですので、必ずチェックしてくださいね。

マイクロ法人に社宅規程をつくる

まず社宅規程を作成します。

これがないと税務調査で指摘されてしまうので、やるべきことはきっちりとしておきましょう。

税理士のホームページにひな形がありますので、いくつか見比べてみて内容が充実しているものをダウンロードするのがおすすめ。

私はこちらのサイトのひな形をダウンロードしました。

ひな形を自分の法人用にカスタマイズして保存、紙でも出力しておきます。

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法人借り上げ社宅の候補を探す

社宅規程をつくったら、今度は借りたい物件を探します。

私はネットの賃貸サイトで検索しました。ここは個人とはあまり変わらないですね。

複数の不動産屋に問い合わせする

借りたい物件が見つかったら不動産屋に問い合わせます。

ここで大事なのは、同じ物件で複数の不動産屋に問い合わせること。

というのも、不動産屋によって対応が大きく異なるからです。

【不動産屋の態度の違い】
・法人契約を面倒くさがって放置
・殿様商売で接客態度が悪い
・返信が遅すぎる
・他の物件を紹介してくれない
・DMしか送ってこない　　　　他

実際、私が問い合わせた不動産屋のうち２件ほどにスルーされました。
待っている時間がもったいないので、ひとことメールで「対応できません」と返信してくれたらありがたいのですが。

ネットで掲載されている物件情報の下の方で、取り扱っている不動産屋が複数確認できます。

その不動産屋のGoogle口コミなどを見てしぼりましょう。

これらの中からよさそうな不動産屋３～４件に問い合わせてみてください。

内見し、審査に申し込む物件を決める

不動産屋にアポがとれたら内見に行きます。

この時、良い不動産屋は探している部屋の条件を確認して他の物件も用意してくれたり、法人契約の条件を前もって説明してくれます。

私は全部で３つの不動産屋を訪問しましたが、

・人気がないであろう物件を無理に紹介する
・金額の訂正が多い
・物件情報の確認が甘い（私から指摘されてあわてる）

こういったことが続いた不動産屋は候補から外しました。

特に金額の件はあとから「実は～円でした！てへぺろ」なんて言われたらたまったものではありません。

３つの不動産屋のうち、返信が早く段取りが非常に優秀なところにお願いしました。

入居審査に必要な書類を用意し送信する

契約したい物件が決まったら、いよいよ入居審査の準備です。

不動産屋から前もって「法人契約は資本金１億円以上などではない限り保証会社が必須です」と伝えられていました。

・法人で保証会社の審査あり

・連帯保証人を会社役員である私に指定

この条件が必須でしたので承諾しました。

大和リビングの審査は専用のアプリをダウンロードし、不動産屋からもらったパスワードでログインします。

法人で必要な書類は全部履歴証明書、前期の決算書でした。

写真を添付して送るのですが、スマホで撮影するとどうも見栄えが悪く、印象に影響しそう。

面倒でもスキャナーで丁寧に読み取り、全てのページを添付しました。

書類以外は会社情報や入居者情報を入力し、送信します。

途中で提出を求められた書類があればすばやく送信する

大和リビングのアプリより送信して２日後、不動産屋からメールがありました。

【不動産屋からのメール】
直近の賃借対照表を送ってほしいと大和リビングから連絡がきました。

１期目は個人所有の車を法人で買い取ったりしたことで純利益が少なかったからだと思います。

急いで会計入力を終えてPDF化して送信しました。

この時点で「一刀両断で審査落ちしていない！よし！」と、変に前向きでした。

クレジットカードを登録する

追加書類を送った翌日、最後に大和リビングから直接クレジットカード登録用のURLが送られてきました。

こちらは電話番号を使ったSMSに届きました。

法人クレジットカードの審査と家賃支払い用カード登録、両方の意味があるようです。

審査完了の連絡をもらう

この登録が終了してさらに２日後、承認されたという連絡が不動産屋から電話で伝えられました。

これにて審査完了です！

あとは契約書を交わすのみです！！

契約を交わしたら賃貸料相当額を計算しよう！

法人社宅では、住んでいる人から一定の賃貸料相当額をもらわないといけません。

そのため、契約を交わしたら市町村の役所に行きます。

固定資産評価額は持ち主(大家)が通知される以外に、役所の固定資産税課などで閲覧することができます。

ただし契約書を持っていく必要があるので忘れないでくださいね。

賃貸料相当額の計算は、小規模住宅であれば以下の計算式が定められています。

役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合
次の（1）から（3）までの合計額が賃貸料相当額になります。

（1）（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2パーセント
（2）12円×（その建物の総床面積（平方メートル）／（3.3平方メートル））
（3）（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22パーセント

※小規模住宅
法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下（区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。）である住宅。

参考：国税庁公式ホームページ

念のため、計算したら税務署に確認をとると間違いありませんよ。